Fundo de reserva: para que serve, quanto guardar e quando pode usar

O que é o fundo de reserva

O fundo de reserva é a poupança do condomínio: um percentual arrecadado junto com a taxa condominial e reservado para despesas imprevistas ou de grande porte. É ele que evita a temida cota extra quando o elevador para ou a bomba d'água queima.

Não existe percentual fixo em lei federal. Quem define é a convenção do condomínio — na prática, o mercado trabalha com algo entre 5% e 10% da taxa ordinária.

Para que ele pode (e não pode) ser usado

Esta é a fonte da maior parte das discussões em assembleia.

Pode ser usado para:

• Obras e reparos não previstos no orçamento (troca de bomba, conserto estrutural).
• Emergências que ameaçam a segurança ou a operação do prédio.
• Despesas extraordinárias aprovadas em assembleia.

Não deve ser usado para:

• Despesa ordinária — folha de funcionários, água, luz, limpeza. Isso é o que a taxa mensal cobre.
• Tapar buraco de inadimplência. Se o fundo vira caixa de emergência do fluxo, ele deixa de existir quando for realmente necessário.

Usar o fundo para despesa corrente é o caminho mais rápido para o condomínio precisar de rateio extraordinário — exatamente o que o fundo existia para evitar.

Quanto guardar

Não há resposta única, mas há um bom parâmetro: o fundo deve cobrir, no mínimo, uma folha mensal completa mais a maior manutenção previsível do prédio. Condomínios com elevador, piscina ou fachada antiga precisam de reserva maior.

Uma prática saudável:

1. Levante o custo das três maiores manutenções previsíveis dos próximos cinco anos (fachada, elevador, telhado).
2. Divida pelo prazo até o vencimento estimado de cada uma.
3. Some ao percentual mínimo da convenção.

Isso transforma o fundo de um número arbitrário em um plano.

De quem é o dinheiro

Ponto que gera dúvida na hora da venda: o fundo de reserva pertence ao condomínio, não ao condômino. Quem vende o apartamento não tem direito a receber de volta a parcela que contribuiu — o valor fica com o condomínio, e o novo proprietário passa a se beneficiar dele. Isso é pacífico na jurisprudência.

Como não perder o controle

• Conta separada. O fundo em conta ou aplicação distinta da conta corrente. Misturar é a receita para gastar sem perceber.
• Aplicação conservadora. O dinheiro precisa estar disponível. Renda fixa de liquidez diária resolve.
• Uso registrado em ata. Toda retirada do fundo deve estar aprovada e documentada — é o que protege o síndico.
• Saldo visível. O condômino deve conseguir ver o saldo do fundo a qualquer momento, não só na assembleia anual.

O sinal de alerta

Se o seu condomínio precisou de rateio extraordinário nos últimos dois anos, o fundo de reserva não está cumprindo o papel dele. Ou o percentual é baixo demais, ou ele está sendo consumido por despesa que deveria estar na taxa ordinária. Vale revisar antes que a próxima emergência chegue.